[8·13대책] 정부 속도전 역량 시험대…'공급 체감' 실행력이 관건

정부가 13일 발표한 주택 공급대책은 신규 공급 목표를 숫자로 제시하는 데 그치지 않고 공공택지 개발 기간 단축, 정비사업 병목 해소 등 주택 공급 지연 요소를 해소할 현실적 대안을 다수 마련했다는 점에서 '공급 속도전'에 대한 정부의 의지가 반영된 것으로 풀이된다.

다만 정부가 제시한 공급 기준인 '착공'과 실제 체감되는 공급인 '준공'(입주)까지 여전히 시차가 존재한다는 점에서 단기적으로 수요자들에게 공급이 체감되는 데는 한계가 있다는 지적도 나온다. 발표된 여러 대책이 현장에서 실질적으로 작동해 정부의 실행력을 인정받는지가 성패를 가를 전망이다.

2022∼2024년 착공 급감에 따른 입주물량 감소가 시차를 두고 본격화하면서 주택 수급 불균형이 심화하고, 그 결과 매매·전세·월세가 모두 상승하는 '3중 강세' 국면에 진입해 서민 주거 사다리까지 흔들리는 만큼 신속한 주택 공급을 위한 맞춤형 제도 개선과 지원 방안 마련이 시급하다는 게 정부 인식이다.

국토교통부에 따르면 수도권 아파트 착공은 2022년 13만6천가구, 2023년 10만8천가구, 2024년 15만가구, 2025년 15만3천가구로 10년 평균(18만5천가구)을 크게 밑돌았다. 그 결과 입주물량은 2023년 20만4천가구에서 2024년 17만3천가구, 2025년에는 15만2천가구까지 떨어졌고 올해에는 10만5천가구에 그칠 전망이다.

이런 상황에서 정부가 신규 공공주택지구를 포함한 공급 물량 확대와 더불어 신규 택지 부지 조성 기간을 대폭 단축하고 기존 택지의 사업 속도를 높이면서 프로젝트파이낸싱(PF) 금융, 정비사업 이주비, 사업성, 용도 규제 등 착공 지연 요인을 제거하려 했다는 점에서 실행력이 강화된 대책이라는 평가가 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "신규 택지는 중장기 시장 안정 카드이지 당장 서울 집값을 낮추는 단기 처방으로 보기는 어렵다"며 "공급대책 패러다임을 '새로운 땅 발표'에서 '이미 있는 사업을 최대한 빨리 주택으로 바꾸는 것'으로 전환했다는 점에서 이전 대책보다 현실화한 것"이라고 말했다.

공공이 주도하는 공급을 앞세워 온 정부의 인식 변화도 엿보인다. 주택 공급의 대부분을 차지하는 민간과 비아파트 부문 공급이 좀처럼 회복되지 않는 상황에서 민간 정비사업, 비아파트 등에 대한 금융·세제 인센티브를 마련해 공공과 민간의 '공급 시너지'를 추구한다는 취지로 해석된다.

2023∼2025년 연평균 착공 물량 중 민간 비중은 수도권 80.6%, 서울은 90%에 달한다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "앞서 부동산 토론회에서 제기된 정비사업 이주비 대출 등 요청이 다수 반영됐다"며 "비교적 이른 시일 내에 공급할 수 있는 비아파트 규제 완화는 시의적절하고, 수도권 공급의 큰 축을 담당하는 민간 부문 활성화도 중요함을 정부가 인식하는 점은 긍정적"이라고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "공공 주도 공급과 함께 민간 정비사업 역시 활성화하도록 정책 지원 가이드라인을 제시했다"며 "조합 설립 동의율, 시공사 재입찰, 공사비 분쟁 등 실제 현장에서 사업을 멈춰 세우는 실무적 갈등 요인을 구체화하고 실질적 해법을 제시했다"고 평가했다.

관건은 정부가 추구하는 속도전이 어떤 수준까지 실현되느냐다.

현 정부가 제시하는 공급 목표는 입주가 아니라 착공 기준이어서 당장 1∼2년간 부족한 입주 물량을 채우거나 전월세 가격을 안정시키는 효과는 제한적일 수밖에 없는 점도 공급 체감에 한계 요인이다. 신규 택지를 통한 공급은 보상 과정 등에서 주민 협의가 지연돼 사업이 길어질 가능성도 늘 존재한다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "시장과 사업 주체들이 실제로 체감하고 활용할 수 있는 명확한 금융지원 기준과 사업성 개선 방안, 예측 가능한 인허가 절차가 뒤따라야 한다"며 "특히 이주비 대출, PF 지원, 공공기여와 분담금 부담 등은 현장에서 작동하도록 세부 기준을 구체화해야 한다"고 말했다.

남혁우 연구원은 공공택지 착공 기간 단축 방안에 대해 "공공택지 개발에서 가장 큰 시간을 차지하는 것은 보상과 광역교통대책"이라며 "행정절차 속도뿐 아니라 발생 비용을 부담할 수 있는 재정 능력이 뒷받침돼야 한다"고 지적했다.

이번 대책에 주택 공급과 함께 반영된 가계부채 총량 증가율 확대 등 금융 지원방안이 시장에 유동성 확대 시그널을 줘 주택가격 상승으로 이어질 가능성을 주시해야 한다는 의견도 있다.

함영진 랩장은 "시장에서 가장 경계해야 할 부분은 금융 완화의 '신호 효과"라며 "실제 공급이 늘어나는 데는 2∼3년 걸리지만 금융이 풀린다는 기대는 주택시장에 바로 반영돼 사업성 높은 정비사업 지역의 기대감을 높이며 서울과 수도권 주요 지역 주택 가격에 일부 상승 압력이 발생할 수 있다"고 말했다.

<연합>

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