“매매가는 속여도 전세가는 못 속인다”…아파트 고를 때 꼭 봐야 할 것 [잘살아보세]

“남들 다 올랐는데 이 아파트만 안 올랐다면 단순히 싼 게 아니라 이유가 있는 겁니다.”

집값 상승장에서 상대적으로 덜 오른 아파트를 찾아 매수한 뒤 상급지로 갈아타려는 투자자들이 적지 않다. 하지만 단순히 ‘덜 올랐다’거나 ‘싸다’는 이유만으로 매수에 나서는 것은 위험하다. 가격이 일시적으로 눌린 아파트와 실제 수요가 약해 오르지 못한 아파트를 구분해야 하기 때문이다. 특히 부동산 시장의 변동성이 커진 상황에서는 단순한 가격 등락보다 ‘진짜 수요’가 살아 있는 입지와 전세가 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 

세계일보 유튜브 콘텐츠 <잘살아보세>에서는 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께 가격이 눌린 아파트를 구별하는 법부터 갈아타기 시점과 상급지 선택 기준까지 투자 실전 전략에 대해 알아봤다. 다음은 인터뷰 영상을 일문일답 형식으로 정리한 내용이다.

―일시적으로 가격이 눌린 아파트와 수요가 줄어든 아파트는 어떻게 구분해야 하나

“특정 시기에 단기적으로 올라갔던 시세 착시를 지워야 한다. 최소 10년 단위의 시세를 살펴 안정적으로 우상향하는지 확인하는 것이 중요하다. 특히 매매가보다 ‘전세가’를 유심히 봐야 한다. 매매가는 투자 수요로 인해 뻥튀기될 수 있지만, 전세가는 속일 수 없는 실거주 수요다. 매매 시세와 전세가가 꾸준히 상승하는 지역을 선택해야 한다. 반대로 남들 다 올랐는데 이 아파트만 안 올랐다거나 무조건 싼 아파트라면 인터넷에 나오지 않는 결함이 있을 확률이 높으므로 피해야 한다.”

―전세가율이 높으면 투자하기 좋은 아파트라고 볼 수 있나?

“전세가율이 높은 것은 오히려 위험 신호일 수 있다. 전세가율이 80~90%에 달하는 곳은 매매 수요가 없고 실거주 수요만 있는 경우가 많다. 서울 기준으로 전세가율은 50~60% 수준이 가장 적정하다. 실거주 수요를 반영하는 전세가가 안정적으로 오르면서 매매가도 함께 상승하는 구조가 이상적이다. 전세가율이 너무 높은 매물은 포트폴리오에서 제외하는 것이 좋다.”

―상급지 갈아타기 시 가장 중요하게 봐야 할 것은

“가장 중요한 것은 내가 어디로 갈지 목표를 미리 정하는 것이다. 상급지는 ‘더 좋은 입지’로 가거나 ‘더 좋은 상품(신축)’으로 가는 두 가지 방향이 있다. 입지를 바꾸기 어렵다면 해당 지역 내 신축이나 재건축 가능성이 높은 곳을 선택하고, 입지를 업그레이드할 수 있다면 약간 구축이더라도 입지가 더 좋은 곳을 선택하는 것을 추천한다. 실제로 신축으로 자산가치를 높인 뒤 이를 발판으로 입지가 더 좋은 지역의 구축으로 갈아타며 자산을 키운 사례도 많다.”

―그렇다면 갈아타기를 결정하는 적절한 시점은 언제인가

“목적에 따라 다르다. 자산 증식이 최우선 목적이라면 현재 주택의 가격이 상승했을 때 이를 발판 삼아 더 높은 상급지로 단계적으로 갈아타는 전략을 고려할 수 있다. 다만 현재 거주지에 대한 만족도가 높고 자산 증식이 최우선 목표가 아니라면 평생 실거주해도 무방하다. 결국 본인의 목적과 선택에 달린 문제다.”

―갈아타기를 할 때 가장 주의해야 할 점은?

“확정되지 않은 호재를 믿고 무리하게 이동하는 경우다. 모아타운이나 지역주택조합(지주택) 등 사업 추진 여부가 불확실한 곳은 사업이 지연되거나 무산될 가능성까지 따져봐야 한다. 싼 매물은 다 그만한 이유와 리스크가 존재한다. 갈아타기의 기본은 감당할 수 있는 범위 내에서 현재 살고 있는 곳보다 조금이라도 더 비싸고 확실한 곳으로 단계별 이동을 하는 것이다. 자금이 부족하다면 무리한 대출보다는 1주택자 추첨제 청약이나 무순위 청약(줍줍) 등을 지속적으로 노려보는 전략이 바람직하다.”

국윤진 기자·서재민 기자 기자페이지 바로가기

Copyright ⓒ 세계일보. 무단 전재 및 재배포 금지