전·월세 불안 해소 위해 규제 완화 속도내야 [논설실의 관점]

국토교통부는 2027년까지 수도권에 빌라·오피스텔 등 비아파트 매입임대주택 9만호를 공급하고, 이 중 6만6000호를 서울 전역과 경기 12곳에 걸친 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)에 집중적으로 배치한다고 22일 밝혔다. 매입임대주택은 공공이 기존 주택이나 신축 주택을 사들인 것으로 시세보다 싸게 공급된다. 서울 아파트 입주물량이 부족한 가운데 아파트보다 건설 기간이 짧은 빌라와 오피스텔이 계획대로 공급되면 전·월세 시장의 정상화를 뒷받침해줄 것으로 정부는 기대한다.

비아파트의 2023∼2025년 착공 물량은 장기 평균(2016∼2025년)의 20∼30%에 그치는 실정이다. 특히 사회 초년생과 신혼부부, 저소득층의 ‘주거 사다리’ 역할을 해온 빌라(연립·다세대·다가구주택)는 그간 서울을 중심으로 공급이 눈에 띄게 줄었다. 국토부에 따르면 지난해 서울에서 4858가구가 준공됐는데, 2019년까지만 해도 연 3만 가구를 넘었다. 그 여파로 매매가와 전·월세 모두 올랐다. 작년 한 해 서울의 연립주택 매매가는 5.26%, 전세는 2.05%, 월세는 2.66% 각각 올랐다.(한국부동산원)

오피스텔 시장도 공급이 대폭 줄었다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 입주량은 역대 최소인 1만2950실로 집계, 지난해 대비 67% 줄었다. 이런 추세라면 당장 내년부터 1만 가구를 밑도는 ‘입주 절벽’이 예상된다. 작년 대비 2028년 입주물량을 비교하면 서울은 4234실에서 228실로, 경기는 1만6982실에서 339실로, 인천은 8022실에서 630실로 각각 급감할 것으로 전망된다. 이런 가운데 정부가 아파트 대출 규제를 강화한 여파로 ‘내 집 마련’ 수요의 일부가 오피스텔 시장으로 옮겨가면서 주거용을 중심으로 가격 상승세도 두드러지는 모양새다.

정부가 이번에 규제지역에 공급하기로 한 비아파트 매입임대주택 6만6000호는 2024∼2025년 3만6000호 대비 2배 수준이다. 유형별로는 신축 5만4000호, 기축 1만2000호이다. 다만 정부 기대대로 전·월세 시장의 수급 불균형 완화와 취약계층의 주거 안정 효과를 거둘지는 지켜볼 일이다. 무엇보다 민간업자의 적극적인 참여 여부가 미지수다. 신축 매입임대주택은 민간이 신축 주택을 건설하기 전 한국토지주택공사(LH)와 매입 약정을 맺어야 한다. 민간은 그간 원자재 수급난과 인건비 상승이 불러온 공사비 부담, 토지 가격의 급등으로 사업성이 떨어지자 비아파트 공급을 줄여왔다. 정부가 적정 수준의 공사비를 책정해주지 못한다면 공급 속도는 더딜 수밖에 없다. 정부는 신축 매입 활성화를 위한 금융 지원을 강화하고, 대금 지급방식도 공정률에 따라 3개월 단위로 개선해 사업 추진 속도를 높인다는 방침이라고 한다.

저가 수주에 따른 사업 지연 및 부실, 주택 품질의 하락은 경계해야 한다. 정부는 ‘선(先)착공 후(後)검증’ 방식 도입으로 착공 시기를 앞당길 계획이라고 하는데, 공급 속도 만큼 품질도 제대로 챙겨야 한다. 지연 사업에 약정 해지 등 페널티를 부과한다지만, 사후약방문보다 선제적인 부실 예방 방지가 우선이다.

서울의 주택 비율을 살펴보면 아파트가 대략 60%다. 빌리와 오피스텔만큼 아파트 공급대책도 서둘러야 하는 이유다. 그러려면 중단된 재건축·재개발을 정상화하고 인허가 절차도 단축해야 할 것이다. 정부는 그간 국민 수요에 맞는 공급 확대방안을 마련하겠다고 하면서도 수요자 선호도가 큰 아파트 관련 규제를 푸는 데는 미적대고 있으니 답답한 노릇이다. 그러는 사이 서울 아파트 시장은 양도소득세 중과 유예 종료 후 매매가와 전·월세가 모두 상승세로 돌아섰다. 집 없는 서민만 죽을 맛이다.

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